
Teilverkauf Wohnung: Ablauf, Bewertung der Eigentumswohnung, Erfahrungen – Teilankauf Immobilie
Teilverkauf Wohnung – Immobilien als Kapitalanlage sind nicht nur eine risikoarme und wertbeständige Kapitalanlage, sie sind oft auch voller persönlicher Erinnerungen. Daher ist es verständlich, das die meisten Senioren ihren Lebensabend in ihren eigenen vier Wänden verbringen möchten. Der Teilverkauf Ihrer Wohnung eignet sich somit ideal, um Ihr Immobilienvermögen freizusetzen und ein selbstbestimmtes Leben im hohen Alter zu führen. Erfahren Sie hier alles, was Sie über die Voraussetzungen, die Vorteile und den Ablauf des Teilverkaufs Ihrer Wohnung wissen müssen.
Ja, sind Sie Wohnungseigentümer und entscheiden sich im hohen Alter für eine Immobilienverrentung, können Sie Ihre Eigentumswohnung anteilig verkaufen. Bei einem Teilverkauf werden 20 % – 50% der Wohnung veräußert. Der Käufer überweist Ihnen sofort den Kaufpreis auf Ihr Konto und wird so Miteigentümer des Objekts.
Nießbrauchrecht & Nutzungsentgelt – Als Teilverkäufer können Sie das an die Immobilie gebundene Vermögen nutzen und sich gleichzeitig über ein lebenslanges Nutz- und Wohnrecht freuen, das so genannte Nießbrauchrecht. Im Gegenzug dafür zahlen Sie dann ein monatliches Nutzungsentgelt an den Teileigentümer, ähnlich wie die Miete.
Hier der Teilverkauf Wohnung zusammengefasst:
Prinzipiell steht es zwar jedem Eigentümer offen seine Wohnung zu verkaufen, jedoch richten sich die meisten Angebote des Teilkaufs an Senioren und Rentner. Wie genau die Bedingungen für den Teilverkauf Ihrer Wohnung im Bezug auf Mindestalter, Lastenfreiheit und Immobilienwert aussehen, hängt vom Teilkauf Anbieter ab.
Hier die Voraussetzungen im Überblick:
Idealerweise sollte Ihre Liegenschaft lastenfrei sein, wobei in manchen Fällen eine minimale Restschuld auch mit der Auszahlung verrechnet werden kann. Es ist also durchaus möglich eine mit Hypothek oder Grundschuld belastete Wohnung anteilig zu verkaufen. Ausschlaggebend ist sowohl die die Höhe der Hypothek, als auch der Wert der Immobilie.
Da es sich beim Teilverkauf um ein Immobilienverrentungsmodell handelt, richtet sich das Angebot des Teilverkaufs hauptsächlich an Wohnungseigentümer höheren Alters ab ungefähr 60 Jahren. Schließlich sind die Kosten für die eigene Gesundheit und Pflege, so wie für die Instandhaltung des Liegenschaft teuer. Der Teilverkauf Ihrer Wohnung eignet sich somit hervorragend, um im hohen Alter aus Ihrem ‚Betongold‘ Bares zu machen und sich so finanzielle Unabhängigkeit zu sichern.
Möchten Sie Ihre Wohnung anteilig verkaufen, muss die Auszahlungssumme außerdem mindestens 100.000 Euro betragen. Da Sie maximal 50% Ihres Objekts veräußern können, kommt eine Wohnung mit einem Verkehrswert von weniger als 200.000 Euro für einen Teilverkauf eher nicht infrage.
Um Ihre Wohnung zum Teil zu verkaufen, müssen Sie einen Teilverkauf Anbieter kontaktieren. Im Anschluss tauschen Sie ein paar Informationen aus, meist im Erstgespräch. Diese sind immer unterschiedlich, beinhalten aber typischen Dokumente um Teilungserklärung, Grundbuch, usw.
Der Ablauf im Überblick:
Tipp! Stellen Sie sich vorab die Frage:
Wie viel von der Wohnung soll verkauft werden?
Schließlich möchte die Käufer-Seite wissen, welcher Anteil der Wohnung für den Teilkauf in Frage kommt. Zur Erinnerung: In den meisten Fällen darf der zu verkaufende Anteil nicht mehr als 50% der Immobilie betragen.
Schauen wir uns die einzelnen Schritte nun etwas genauer an:
Im Vergleich zur Umkehrhypothek oder der Leibrente ist der anteilige Verkauf einer Immobilie in Deutschland noch ein recht junges Immobilienverrentungsmodell. So handelt es sich bei den Teikäufern, bzw. Anbietern meistens um Unternehmen, die in den Teilkauf von Immobilien als Kapitalanlage investieren. Im ersten Schritt geht es also darum die passenden Teilkauf Anbieter zu kontaktieren.
Verkehrswert berechnen – Haben Sie den Verkaufsanteil festgelegt und einen Kaufinteressenten gefunden, wird Ihre Wohnung von einem unabhängigen Gutachter bewertet. Die meisten Anbieter stellen Ihnen hierfür eine Auswahl qualifizierter Gutachter zusammen, zwischen denen Sie sich einen aussuchen können.
Nutzungsentgelt bestimmen – Schließlich ist nicht nur der Verkaufspreis von der Immobilienbewertung abhängig, sondern auch das monatliche Nutzungsentgelt, also die Gebühr, die Sie als Verkäufer im Gegenzug zum alleinigen Wohnrecht monatlich an den neuen Miteigentümer abführen.
Das Wichtigste zur Immobilienbewertung:
Sind sowohl Eigentümer, als auch Käufer mit dem ausgemachten Anteil und Verkaufspreis einverstanden, folgen der Vollzug des Kaufvertrags durch den Notar. Hierfür wird ein Termin beim Notar ausgemacht. Nach Unterzeichnung des Kaufvertrags, erhalten Sie im finalen Schritt den kompletten Kaufpreis ausgezahlt an Ihr angegebenes Konto.
Neben der schnellen Verkaufsabwicklung gibt es auch eine Menge weiterer Vorteile, die der Teilverkauf im Vergleich zu Umkehrhypothek und Leibrente bietet. Je nach Absprache können Sie sich über lebenslanges Wohnrecht durch Nießbrauch freuen, jede Menge finanziellen Spielraum und ein Vorverkaufsrecht für Ihre Kinder und Enkel.
Dazu gleich mehr. Vorab alle Vorteile zusammengefasst:
Schauen wir uns die Vorteile nun etwas genauer an.
Möchten Sie Ihre Wohnung barrierefrei und altersgerecht umbauen, doch haben nicht die finanziellen Mittel dafür? Oder benötigen Sie das notwendige Kapital für Medizin und Pflege? Durch die schnelle Abwicklung des Teilverkaufs müssen Sie nicht lange warten und können sich über schnelle Liquidität freuen.
Nießbrauchrecht – Nach dem Teilverkauf Ihrer Wohnung erhalten Sie außerdem ein lebenslanges Nießbrauchrecht. Das bedeutet nicht nur, dass Sie bis an Ihr Lebensende dort wohnen dürfen, sondern, dass Sie die Immobilie auch frei nutzen können, wie es Ihnen gefällt.
Vermietung & Umbau – Das bedeutet auch, dass es Ihnen offen steht, einen Teil Ihrer Wohnung zu vermieten. Dadurch können Sie extra Cash Flow generieren, den Sie dann anderweitig nutzen können. Und auch als wirtschaftlicher Eigentümer entscheiden Sie weiterhin selbst über Umbauten, Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen.
Zusammengefasst:
Meistens wird Ihren Erben zudem ein vorrangiges Ankaufsrecht eingeräumt. Das ist vor allem dann ein Pluspunkt, wenn Sie sich noch nicht entscheiden können, ob Sie Ihre Wohnung komplett verkaufen oder lieber an die nächste Generation weitergeben möchten.
Ob Sie beim Teilverkauf Ihrer Wohnung eine Spekulationssteuer bezahlen müssen, hängt davon ab, wann Sie verkaufen. Denn wie bei allen Immobilien gilt: Verkaufen Sie Ihr Objekt – komplett oder nur einen Anteil – weniger 10 Jahre nach dem Erwerb, müssen Sie Spekulationssteuer bezahlen.
3-Objekte-Regel – Als privater Immobilienverkäufer können Sie innerhalb von 5 Jahren 3 Immobilien veräußern. Überschreiten Sie diese 3-Objekte-Regel, gelten Sie als gewerblicher Händler und müssen zusätzlich zur Spekulationssteuer auch Gewerbe- und Einkommenssteuer zahlen.
Zusammengefasst:
Immobilien gelten seit Jahren zurecht als sichere Kapitalanlage für die Zukunft. Doch manchmal machen Trennung und Scheidung den Zukunftsplänen einen Strich durch die Rechnung. Ob Sie oder Ihr Ehepartner das Haus anteilig verkaufen dürfen und welches Gesetz bei einem Teilverkauf aus einer Erbengemeinschaft greift, mehr dazu hier.
Wenn der Ehepartner oder die Ehepartnerin im Grundbuch als Miteigentümer eingetragen ist, kann er oder sie jederzeit frei über die Anteile verfügen. Der Verkauf einer Haushälfte ist also möglich.
Lesen Sie hier weiter:
Kann man einen Teil aus der Erbengemeinschaft verkaufen? Ja. Mit Verweis auf BGB § 2033 Absatz 1. Darin heißt es:
„Jeder Miterbe kann über den Anteil an dem Nachlass verfügen.“
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