Teilverkauf Haus – Viele Senioren stehen vor dem Problem, dass weder Rente noch Rücklagen für das Leben im hohen Alter ausreichen. Dabei vergessen viele: Auch Immobilien sind eine sichere Altersvorsorge. Schließlich sind sie risikoarm und wertstabil. Der Teilverkauf des eigenen Hauses ist daher eine ideale Option, um im Rentenalter schnell an Liquidität und Cash Flow zu kommen, ohne aus den eigenen vier Wänden auszuziehen. Erfahren Sie hier alles über die Voraussetzungen, die Vorteile und den Ablauf des Teilverkaufs.

Was bedeutet Teilverkauf eines Hauses?

Beim Teilverkauf Ihres Hauses veräußern Sie einen Anteil an einen neuen Miteigentümer. In der Regel werden maximal 50% der Immobilie angekauft. Der Käufer verpflichtet sich dazu, den Kaufpreis auszuzahlen und gewährt Ihnen als Verkäufer alleiniges Wohnrecht und Nutzungsrecht (lebenslanger Nießbrauch). Der Verkäufer zahlt fortan ein Nutzungsentgelt an den neuen Teileigentümer. Das ist Teilverkauf.

Hier der Teilverkauf Haus zusammengefasst:

• 20%-50% des Hauses werden veräußert
• Käufer wird Miteigentümer
• Verkäufer genießt Nießbrauchrecht
• Verkäufer zahlt Nutzungsentgelt

Voraussetzungen für den Teilverkauf

Prinzipiell kommt zwar jeder Eigentümer für den Teilverkauf seines Hauses in Frage, doch da es sich hier um ein Immobilienverrentungsmodell handelt, ist es meistens an gewisse Bedingungen geknüpft. Dazu gehört nicht nur das Mindestalter des Verkäufers, sondern auch der Immobilienwert. Schauen wir uns die Voraussetzungen genauer an.

Alter des Eigentümers

So richtet sich das Angebot des Teilverkaufs hauptsächlich an Senioren ab 60 Jahren. Hohe Ausgaben für die eigene Gesundheit oder auch die Pflege und Instandhaltung der eigenen vier Wände werden schnell zur finanziellen Belastung. Im hohen Alter fehlt es da oft an Liquidität. Deshalb eignet sich der Teilverkauf Ihres Hauses ideal, um Ihr ‚Betongold‘ in Bargeld umzuwandeln und sich so finanzielle Unabhängigkeit zu sichern.

Mindestwert des Hauses

Außerdem sollte die Mindestauszahlungssumme mindestens 100.000 Euro betragen. Da Sie maximal 50% Ihrer Liegenschaft veräußern können, muss Ihr Haus insgesamt also mindestens 200.000 Euro wert sein.

Muss die Immobilie lastenfrei sein?

Um Ihr Haus zum Teilverkauf anbieten zu können, sollten Ihr Objekt lastenfrei sein. Sind Hypothek oder Grundschuld dennoch vorhanden, hängt diese Frage vom Immobilienwert und der Höhe der bestehenden Hypothek ab.

Die Voraussetzungen im Überblick:

• Wert der Immobilie (mindestens): 200.000 Euro
• Auszahlungsbetrag (mindestens): 100.000 Euro
• Mindestalter des Eigentümers: ca. 60 Jahre
• Im Idealfall: Lastenfreie Immobilie

Ablauf: Wie läuft der Teilverkauf von Häusern ab?

Der Teilverkauf Ihres Hauses erlaubt es Ihnen also schnell und unkompliziert Vermögen freizusetzen und das ohne extra ausziehen zu müssen. Da es sich bei den meisten Käufern um Unternehmen handelt, die auf den anteiligen Kauf von Immobilien spezialisiert sind, lässt sich eine anteilige Veräußerung Ihres Objekts auch deutlich schneller abwickeln.

Bevor wir uns die einzelnen Schritte genauer anschauen, hier der Ablauf im Überblick:

1. Verkaufsanteil festlegen
2. Haus bewerten & Verkaufspreis berechnen
3. monatliches Nutzungsentgelt festlegen
4. Notartermin ausmachen
5. Kaufvertrag unterzeichnen
6. Grundbucheintrag
7. Auszahlung erhalten

Verkaufsanteil festlegen

Anfänglich stellt sich die Frage:

Wie viel vom Haus soll verkauft werden?

Wie viel Sie von Ihrem Haus verkaufen möchten, ist allein Ihre Entscheidung und hängt davon ab, wie viel Geld Sie mit dem Teilverkauf Ihrer Immobilie erzielen möchten. Zur Erinnerung: In den meisten Fällen darf der zu verkaufende Anteil nicht mehr als 50% der Immobilie betragen.

Haus bewerten lassen

Wie bereits erwähnt, muss der Auszahlungsbetrag, also der Kaufpreis des zu verkaufenden Anteils des Hauses mindestens 100.000 Euro betragen. Um sicherzustellen, wie hoch der Verkehrswert der Immobilie ist, wird im zweiten Schritt ein unabhängiger Immobiliengutachter mit der Bewertung des Hauses beauftragt.

Nutzungsentgelt berechnen

Die Wertermittlung des Gutachters ist nicht nur Grundlage für den Verkaufspreis, sondern hat auch Auswirkung auf das monatliche Nutzungsentgelt und seine Höhe, also die Gebühr, die Sie als Verkäufer im Gegenzug zum alleinigen Wohn- und Nutzungsrecht monatlich an den neuen Miteigentümer abführen müssen.

In der Regel beträgt das Nutzungsentgelt zwischen 3-5 Prozent des Verkaufspreises des verkauften Anteils.

Hier eine Beispielrechnung:

• monatliches Nutzungsentgelt = 3%
• Kaufpreis des Anteils: 200.000
• Rechnung: 0,03 * 200.000 / 12
• monatliche Nutzungsgebühr: 500 Euro

Ergebnis: Bei einem Verkaufspreis von 200.000 Euro, wird eine monatliche Nutzungsentschädigung von 500 Euro fällig.

Kaufvertrag unterzeichnen

Kommen Eigentümer und Käufer auf einen Nenner, können Sie mit einem verbindlichen Kaufangebot rechnen. Um den Kauf abzuwickeln, vereinbaren Sie im Anschluss einen Termin beim Notar zur Vertragsunterzeichnung.

Grundbucheintrag & Auszahlung

Der Kaufvertrag ist unterschrieben? Dann wird nun der vereinbarte Betrag ausgezahlt und das Nießbrauchrecht im Grundbuch notiert. Tipp: Achten Sie darauf, dass das Nießbrauchrecht auch für die ganze Immobilie gilt und nicht nur für Ihren Anteil.  Außerdem sollte der Nießbrauch im Grundbuch im ersten Rang eingetragen werden. Ansonsten laufen Sie Gefahr, dass das Haus zwangsversteigert wird, sollte das Käufer-Unternehmen Insolvenz beantragen und zahlungsunfähig werden.

Zusammengefasst:

• Nießbrauch sollte für das ganze Haus gelten
• Nießbrauch sollte im Grundbuch im ersten Rang eingetragen werden

Vorteile: Finanzieller Spielraum, Nießbrauch & Co.

Neben der schnellen Verkaufsabwicklung gibt es auch eine Menge weiterer Vorteile, die der Teilverkauf im Vergleich zu Leibrente und Umkehrhypothek bietet. Sie können das in Ihrer Immobilie steckende Kapital ohne jede Nutzungseinschränkung der Liegenschaft in Bargeld umwandeln. Je nach Absprache genießen Ihre Erben in Zukunft das Recht auf Erstankauf und das Nießbrauchrecht erlaubt es Ihnen ohne das Einmischen Dritter Ihr Haus umzubauen und zu vermieten.

Mehr dazu gleich. Vorab alle Vorteile zusammengefasst:

• zügige Verkaufsabwicklung
• schnelle Liquidität
• zukünftiger Cash Flow durch Vermietung
• lebenslanges Wohnrecht
• Vorverkaufsrecht für Erben

Schneller Cash Flow und Liquidität

Da der Teilverkauf Ihres Hauses nicht viel Zeit in Anspruch nimmt, können Sie sich zügig über Liquidität und finanziellen Spielraum freuen und sparen sich zugleich jegliche Umzugskosten.

Lebenslanges Nießbrauchrecht

Nießbrauch – Nach dem Teilverkauf Ihres Hauses erhalten Sie außerdem ein lebenslanges Nießbrauchrecht. Das bedeutet nicht nur, dass Sie bis an Ihr Lebensende dort wohnen dürfen, sondern auch, dass Sie die Immobilie je nach Bedarf so nutzen können, wie es Ihnen gefällt.

Vermietung & Umbau – So steht es Ihnen zum Beispiel offen, das gesamte Haus oder lediglich einen Teil davon zu vermieten. Dadurch können Sie extra Cash Flow generieren, den Sie dann anderweitig nutzen können. Als wirtschaftlicher Eigentümer entscheiden Sie auch weiterhin ohne das Einmischen Dritter über Umbauten, Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen.

Vorrangiges Ankaufrecht für Erben

Meistens wird Ihren Erben zudem ein vorrangiges Ankaufsrecht auf den von Ihnen verkauften Immobilienanteil eingeräumt. Sie müssen sich also nicht jetzt schon entscheiden, ob Sie später Ihr Haus komplett verkaufen oder an die nächste Generation weitergeben möchten – ein weiterer Pluspunkt, den die Alternativen zum Teilverkauf, wie Leibrente, Umkehrhypothek & Co. nicht anbieten.

Wann ist der Teilverkauf vom Haus steuerfrei?

Für Privatpersonen gilt: Maßgeblich ist die Spekulationssteuer, mit einem Zeitraum von 10 Jahren, zwischen Kauf und Verkauf der Immobilie (egal ob Grundstück, Eigentumswohnung oder Haus). Veräußern Sie Ihr Objekt innerhalb diesen Zeitraums, müssen Sie also Steuer abführen.

Auch zu beachten ist die 3-Objekte-Regel. Kaufen und verkaufen Sie mehr als 3 Immobilien in 5 Jahren, gelten Sie als gewerblicher Händler von Immobilien und müssen neben der Spekulationssteuer auch Gewerbe- und Einkommenssteuer zahlen.

Zusammengefasst:

• Spekulationssteuer, wenn zwischen Erwerb & Verkauf weniger als 10 Jahre liegen
• 3-Objekte-Regel, wenn Sie mehr als 3 Immobilien in 5 Jahren verkaufen

Tipps für Ihren Teilverkauf bei Scheidung und Erbe

Immobilien gelten seit Jahren zurecht als sichere Kapitalanlage für die Zukunft. Doch manchmal machen Trennung und Scheidung den Zukunftsplänen einen Strich durch die Rechnung. Ob Sie oder Ihr Ehepartner das Haus anteilig verkaufen dürfen und welches Gesetz bei einem Teilverkauf aus einer Erbengemeinschaft greift, mehr dazu hier.

Kann ein Ehepartner seine Haushälfte verkaufen?

Wenn der Ehepartner oder die Ehepartnerin im Grundbuch als Miteigentümer eingetragen ist, kann er oder sie jederzeit frei über die Anteile verfügen. Der Verkauf einer Haushälfte ist also möglich.

Lesen Sie hier weiter:

• Teilverkauf Scheidung

Kann man einen Teil aus der Erbengemeinschaft verkaufen?

Kann man einen Teil aus der Erbengemeinschaft verkaufen? Ja. Mit Verweis auf BGB § 2033 Absatz 1. Darin heißt es:

„Jeder Miterbe kann über den Anteil an dem Nachlass verfügen.“

Erfahren Sie hier mehr:

• Teilverkauf Erbe