Teilverkauf Grundstück – Sie haben ein Grundstück geerbt, das Sie alleine kaum bewirtschaften können? Oder sind Sie durch eine Scheidung zu einem viel zu großen Grundstück gekommen, dessen Unterhaltung eher eine Last, als einen Segen darstellt? Dann kann sich ein Teilverkauf durchaus lohnen. Erfahren Sie hier alles rund um den Teilverkauf, den Ablauf und den Unterschied zwischen Realteilung und ideeller Teilung Ihres Grundstücks.

Teilverkauf eines Grundstücks erklärt

Kann ich einen Teil meines Grundstücks verkaufen? Ja, besitzen Sie ein Grundstück, welches Sie anteilig veräußern möchten, ist das im Rahmen eines Teilverkaufs möglich.

Wichtig: Im Gegensatz zum Teilverkauf von Wohnung und Haus, erwirbt der Käufer hier nicht einen prozentualen Anteil des Objekts von 20% bis 50%, sondern wortwörtlich einen kompletten Teil des Grundstücks. Spielen Sie mit dem Gedanken Ihr Grundstück zum Teilverkauf anzubieten, müssen Sie sich also entscheiden, ob Sie Ihr Grundstück real oder ideell teilen möchten.

Vermutlich stellen Sie sich an dieser Stelle die Frage:

Was ist der Unterschied zwischen der Realteilung und ideellen Teilung meines Grundstücks?

Schauen wir uns die beiden Optionen etwas genauer an:

Realteilung eines Grundstücks

Entscheiden Sie sich bei dem Teilverkauf Ihres Grundstücks für die klassische Variante der Realteilung, wird das Grundstück wortwörtlich in zwei oder mehr neue, unabhängige Grundstücke geteilt, die jeweils als eigenständiges Grundstück im Grundbuch eingetragen werden. Laut §19 Absatz 1 BauGB müssen Sie dann als Eigentümer die Teilung Ihres Grundstücks gegenüber dem Grundbuchamt erklären.

Vorab die Realteilung eines Grundstücks zusammengefasst:

• klassische Variante der Grundstücksteilung
• Grundbucheintragung des Grundstückteils als eigenständiges Grundstück
• Entstehung mehrerer, unabhängiger Grundstücke

Wann lohnt sich eine Realteilung?

Warum sollte man sich überhaupt für die reale Teilung des Grundstücks entscheiden? Die anteilige Veräußerung Ihres Grundstück birgt eine Vielzahl wirtschaftlicher Vorteile für Sie. Ob geerbtes Bauland, veränderte Zukunftspläne oder Scheidung, ein großes Grundstück gibt zwar finanzielle Sicherheit, gleicht bei Nichtnutzung aber auch totem Kapital.

Gesteigerter Verkehrswert – Entscheiden Sie sich für die reale Teilung Ihres Grundstücks, erhöhen Sie den Verkehrswert pro Quadratmeter. So ist der Quadratmeter überdurchschnittlich großer Grundstücke vor der Teilung weniger wert, als nach der Aufteilung des Grundstücks in mehrere Teilgrundstücke.

Hohes Verkaufspotenzial – Das liegt vor allem an dem großen Kaufinteresse, das Grundstücken mit einer eher überschaubaren Grundfläche entgegen gebracht wird. Anstatt viel Geld für ein zu großes Grundstück mit einer überflüssigen Grundfläche auszugeben, bevorzugen die meisten Käufer häufig ein eher kleineres Grundstück, das in Ihr Budget passt und keinen Platz verschwendet.

Deshalb lohnt sich die Realteilung des Grundstücks:

• Verkehrswert pro Quadratmeter wird gesteigert
• Hohes Verkaufspotenzial

Voraussetzungen und Bedingungen

Doch Vorsicht, denn nicht jedes Grundstück kann einfach so anhand eines Zaunes oder einer Mauer in zwei geteilt werden. Ob und wie Sie Ihr Grundstück aufteilen dürfen, ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Kontaktieren Sie also die hierfür zuständigen Ämter und Behörden Ihres Landes, um über die geltenden Regeln und Bedingung der Realteilung unterrichtet zu werden.

Ablauf der Realteilung

Gang zum Bauamt – Möchten Sie Ihr Grundstücken teilen und verkaufen, ist ein Gang zum örtlichen Bauamt unabdingbar. Dort erhalten Sie nicht nur den Bebauungsplan Ihres Grundstücks, sondern auch Auskunft darüber, welche Vorschriften vor Ort gelten.

Vermessung des Grundstücks – Im nächsten Schritt muss Ihr Grundstück entweder von einem amtlichen Vermessungsingenieur oder vom Katasteramt vermessen werden. Nun werden neue Grenzsteine gesetzt, die die Teilgrundstücke voneinander abgrenzen, weshalb auch eine neue Flurkarte beantragt werden muss.

Notartermin – Um das ganze amtlich festzuhalten, erstellt der Notar für jedes neue Teilgrundstück ein eigenständiges Grundbuchblatt. Meistens wird in diesem Zug auch der Kaufvertrag des Teilgrundstücks bzw. der Teilgrundstücke unterzeichnet und beurkundet.

Das Grundstück wurde somit rechtsmäßig geteilt und im Anschluss verkauft.

Realteilung Schritt für Schritt erklärt:

1. Abklärung baurechtlicher Vorschriften
2. ggf. Einholung der Teilungsgenehmigung
3. Amtliche Vermessung des Grundstücks
4. Beantragung einer neuen Flurkarte
5. Grundbucheintrag durch Notar
6. Teilverkauf des Grundstücks

Es kann jedoch auch sein, dass es Ihnen zum Beispiel aufgrund von Bauvorschriften untersagt ist, einen Grundstücksteil grundbuchmäßig abzuschreiben. Sind Sie dennoch weiterhin an einem Teilverkauf interessiert, kommt für die Sie ideelle Teilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in Frage.

Ideelle Teilung eines Grundstücks

So können Sie Ihr Grundstück nach §8 WEG ideell teilen und dem Käufer einen realen Teil des Grundstücks zum Erwerb anbieten. Als Wohnungseigentümergemeinschaft werden Ihre jeweiligen Rechte und Pflichten in einer notariell beurkundeten Teilungserklärung nach dem Wohnungseigentümergesetz festgehalten und eigenständige Grundbuchblätter für jeden Eigentümer angelegt.

Vor allem wenn sich Reihenhäuser oder Doppelhaushälften auf dem Grundstück befinden und eine reale Teilung daher nicht möglich ist, wird die ideelle Teilung bevorzugt.

Die ideelle Teilung eines Grundstücks im Überblick:

• nur nach Wohnungseigentumsgesetz möglich
• Rechte & Pflichten sind Teilungserklärung zu entnehmen
• Grundbuchblätter werden angelegt
• gewünschter Grundstücksanteil wird als Miteigentum erworben

Ablauf der ideellen Teilung

Gang zum Bauamt – Ein Grundstück ideell zu teilen, erfordert in der Regel weniger Aufwand, als eine Realteilung. Auch hier wird wieder der Gang zum Bauamt fällig. Basierend auf dem Aufteilungsplan wird eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ausgestellt, die formlos beantragt werden kann.

Notartermin – Eine Ausmessung des Grundstücks ist bei der ideellen Teilung nicht nötig. Liegt die Bescheinigung vor, können Sie also direkt zum Notar gehen und dort eine Teilungserklärung erstellen lassen, die das Sondereigentum vom Gemeinschaftseigentum trennt.

Grundbucheintrag – Im letzten Schritt wird das bisherige Grundbuch in Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher aufgeteilt und die ideelle Teilung ist abgeschlossen.

Hier die ideelle Teilung Schritt für Schritt zusammengefasst:

1. Ausstellung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung beim Bauamt
2. Erstellung einer Teilungserklärung beim Notar
3. Teilung des Grundbuches in Wohnungs- und Teileigentum

Kommen wir zu guter Letzt auf einen der wichtigsten Punkte zu sprechen, die Sie sich als Grundstückverkäufer vermutlich fragen:

Wann ist ein Grundstücksverkauf steuerfrei?

Bei Grundstücken verhält es nämlich sich ebenso, wie bei Häusern und Wohnungen. Maßgeblich ist die Zeit der Spekulationsfrist von 10 Jahren. Liegen mindestens 10 Jahre zwischen dem Grundstückskauf und dem Verkauf Ihres Grundstücks, ist der Verkauf steuerfrei.

Verkauf ist steuerfrei, wenn Spekulationsfrist eingehalten wird