Teilverkauf Immobilie – Das Rentenalter verspricht jede Menge Zeit, um sich den schönen Dingen des Lebens zu widmen. Doch zu oft fehlen Senioren die nötigen liquiden Mittel, um Ihren Lebensabend unabhängig und selbstbestimmt zu gestalten. Der Teilverkauf Ihrer Immobilie ist ideal, um Ihnen ein finanzielles Polster zu verschaffen und das während Sie in Ihren eigenen vier Wänden wohnen bleiben können. Erfahren Sie hier mehr zu den Voraussetzungen und Vorteilen des Teilverkaufs. Außerdem, alles was Sie wissen müssen über Ablauf, Steuern, Nutzungsentgelt & Co.

Was heißt Immobilien Teilverkauf?

Kann ich einen Teil meiner Immobilie verkaufen? Beim Teilverkauf einer Immobilie verkaufen Sie einen Anteil, meist zwischen 20% und 50%. Statt alleiniger Eigentümer, sind Sie jetzt Miteigentümer. Dafür erhalten Sie den aktuellen Immobilienwert und zahlen in Folge ein monatliches Nutzungsentgelt. Sie behalten volles und alleiniges Wohnrecht und Nutzungsrecht.

Teilverkauf zusammengefasst:

• Verkauf von Anteilen (20-50%)
• Sie bekommen den aktuellen Immobilienwert ohne Abschläge
• In Folge zahlen Sie ein kleines, monatliches Nutzungsentgelt
• Sie behalten volles Wohnrecht und Nutzungsrecht

Nutzungsentgelt

Was bedeutet monatliches Nutzungsentgelt? Nach dem Teilverkauf zahlen Sie ein monatliches, kleines Nutzungsentgelt. Vergleichbar mit einer monatlichen Miete. Dafür dürfen Sie Ihre Immobilie nach dem Verkauf weiterhin uneingeschränkt nutzen. Je nachdem, wie viel Ihre aktuellen Immobilienbewertung ist und welchen Anteil Sie verkaufen wollen, variiert die Höhe des Nutzungsentgelts.

Lesen Sie hier mehr:

• Teilverkauf Nutzungsentgelt

Wie wird das Nutzungsentgelt berechnet?

Wie hoch ist das Nutzungsentgelt bei Teilverkauf? Das Nutzungsentgelt berechnet sich an der jeweiligen Nutzungsgebühr der einzelnen Anbieter. Diese liegt in der Regel bei 3% – 5% p.a. (pro Jahr) von der angekauften Summe (Kaufpreis). Dazu kurz ein Beispiel.

Formel Nutzungsentgelt bei 3% p.a. bei Teilkauf von 100.000 Euro:

• Nutzungsentgelt = 3% * Kaufpreis (Anteil) / 12
• 250 Euro = 3% * 100.000 / 12

Ergebnis: Verkaufen Sie einen Teil Ihrer Immobilie für 100.000 Euro, zahlen Sie 250 Euro Nutzungsentgelt pro Monat.

Nutzungsentgelt (Teilverkauf) schnell erklärt:

• Gebühren für Nutzung einer (Teil-)verkauften Immobilie
• Vergleichbar mit monatlicher Miete

Nießbrauchrecht

Bei dem Nutzungsentgelt handelt es sich also um eine kleine Nutzungsentschädigung dafür, dass Sie Haus, Wohnung oder Grundstück weiterhin uneingeschränkt nutzen können. Dieses Wohn- und Nutzrecht wird auch das Nießbrauchrecht genannt. Rechtliche Grundlage hierfür ist das § 1030 BGB.

Unterschied zum Wohnrecht

So geht das Nießbrauchrecht über ein bloßes Wohnrecht hinaus. Das bedeutet, dass Sie nicht nur in der Immobilie weiterhin wohnen bleiben dürfen, es ist Ihnen auch erlaubt das Objekt weiterhin so zu nutzen, wie Sie es gerne möchten. Zum Beispiel können Sie Ihr Objekt barrierefrei und altersgerecht umbauen, Sanierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen in Auftrag geben oder auch vermieten.

Das Nießbrauchrecht umfasst das uneingeschränkte Nutzungsrecht & Wohnrecht des Objekt

Dauer des Nießbrauchrechts

Das Nießbrauchrecht besteht in der Regel bis zum Lebensende des Nießbrauchers, kann in manchen Fällen aber auch vertraglich befristet werden. Es ist weder verkäuflich noch vererbbar.

Pflichten des Nießbrauchers

Instandhaltung – Wer das Nießbrauchrecht für eine Immobilie genießt, der hat auch die mit der Nutzung verbundenen Pflichten zu tragen. So sind Sie als Nießbraucher für die Instandhaltung des Objekts verantwortlich und müssen die Kosten für kleine Reparaturen und Renovierungsmaßnahmen selbstständig tragen.

Unterhaltungskosten – Neben der Grundsteuer und der Gebäudeversicherung, übernehmen Sie außerdem die weiteren Unterhaltungskosten, die mit dem Haus oder Wohnung einherkommen. Dazu gehören auch die Kosten für Strom, Müll und Schornsteinfeger.

Unter anderem liegen diese Pflichten in der Verantwortung des Nießbrauchers:

• Instandhaltung
• Grundsteuer
• Gebäudeversicherung
• Stromkosten
• Müllgebühren
• Schornsteinfegergebühren

Voraussetzungen: Für wen in der Teilverkauf geeignet?

Als Kaufinteressenten kommen zwar auch Privatpersonen in Frage, in der Regel handelt es sich jedoch um Unternehmen, die sich auf den Teilkauf einer Immobilie als Kapitalanlage spezialisiert haben und diesen älteren Ruheständlern anbieten. Dadurch unterscheiden sich die Voraussetzungen von Anbieter zu Anbieter. Prinzipiell jedoch hängt der Erfolg des Teilverkaufs vom Alter des Eigentümers und dem Verkehrswert der Immobilie ab. Mehr zu den genauen Bedingungen gleich.

Vorab die Voraussetzungen für einen Teilverkauf zusammengefasst:

• Wert der Immobilie (mindestens): 200.000 Euro
• Auszahlungsbetrag (mindestens): 100.000 Euro
• Alter des Eigentümers (mindestens): ca. 60 Jahre
• Im Idealfall: Lastenfreie Immobilie

Alter des Eigentümers

Da es sich bei dem Teilverkauf um ein Immobilienverrentungsmodell handelt, legen die meisten Anbieter eine Altersuntergrenze für den Verkäufer fest. So richtet sich das Angebot des Teilkaufs in der Regel an Senioren im höheren Alters ab ungefähr 60 Jahren, die das an Ihre Immobilie gebundene Vermögen freisetzen wollen, um es für sich anderweitig nutzen zu können.

Verkehrswert der Immobilie

Außerdem wird in den meisten Fällen ein Mindesttransaktionsvolumen, also ein Mindestkaufpreis, von 100.000 Euro verlangt. Da Sie maximal 50% Ihres Objekts zum Teilverkauf anbieten können, muss der Verkehrswert Ihrer kompletten Liegenschaft also mindestens 200.000 Euro betragen.

Hypothek & Grundschuld

Im Idealfall haben Sie als Eigentümer Ihre Immobilie bereits vollständig abgezahlt. Sind Hypothek oder Grundschuld dennoch vorhanden, muss das Käufer-Unternehmen entscheiden, ob sich ein Teilkauf des Objekts rentiert. Diese Frage hängt sowohl vom Immobilienwert, als auch von der Höhe der bestehenden Hypothek ab.

Ablauf: Teilverkauf Schritt für Schritt

Da es nur wenige Anbieter gibt, die sich für den anteiligen Kauf einer Immobilie interessieren, ist für Sie als Verkäufer der Teilverkauf mit weitaus weniger Aufwand verbunden, als eine komplette Veräußerung Ihres Objekts. Die Vermarktung der Liegenschaft und die Bonitätsprüfung des Käufers fallen hier weg und sparen Ihnen jede Menge Zeit und Kosten.

Hier der Ablauf des Teilverkaufs in der Übersicht:

1. Verkaufsanteil festlegen
2. Haus bewerten & Verkaufspreis berechnen
3. monatliches Nutzungsentgelt festlegen
4. Notartermin ausmachen
5. Kaufvertrag unterzeichnen
6. Grundbucheintrag
7. Auszahlung erhalten

Schauen wir uns einige der Schritte nun etwas genauer an.

Vorbereitung des Teilverkaufs

Ob Reihenhaus, Einfamilienhaus oder auch die Eigentumswohnung im Mehrfamilienhaus – möchten Sie Ihr Objekt anteilig verkaufen, müssen Sie sich vorab folgende Frage stellen:

Wie viel meiner Immobilie soll verkauft werden?

Wir erinnern uns: Sie dürfen maximal 50% Ihrer Liegenschaft veräußern. Haben Sie sich dann dazu entschieden, wie viel Liquidität Sie mit dem Teilverkauf erzielen möchten, kontaktieren Sie potenzielle Käufer und bieten ihnen Ihre Liegenschaft an.

Wertermittlung des Objekts

Wie bei einer regulären Immobilienveräußerung, folgt im nächsten Schritt die Immobilienbewertung. Schließlich dient der Verkehrswert Ihrer Liegenschaft nicht nur als Grundlage für den Kaufpreis, auch die Höhe des Nutzungsentgelts wird hiermit berechnet. Das Käufer-Unternehmen bietet Ihnen hierfür mehrere qualifizierte,  unabhängige Gutachter für die Wertermittlung an zwischen denen Sie sich entscheiden können.

Notartermin & Vertragsunterzeichnung

Der zu verkaufende Anteil des Hauses steht fest, ein Käufer wurde gefunden und der Kaufpreis ermittelt? Dann muss der Verkauf nur noch abgewickelt werden. Hierzu wird ein Notartermin für die Unterzeichnung des Kaufvertrags vereinbart, der neue Miteigentümer, so wie das Nießbrauchrecht des Verkäufers werden im Grundbuch eingetragen und der Kaufpreis ausgezahlt.

Somit ist Ihre Immobilie anteilig in den Besitz des Käufers übergangen und der Teilverkauf ist abgeschlossen.

Vorteile des Teilverkaufs

Neben der verkürzten Verkaufsphase Ihrer Immobilie, bietet ein Teilverkauf im Vergleich zu Leibrente, Umkehrhypothek & Co. eine weitere Vielzahl an Vorteilen.

Finanzielle Unabhängigkeit – Sie wandeln Ihr ‚Betongold‘ innerhalb kürzester Zeit in Bargeld um, können sich Ihrer finanziellen Unabhängigkeit erfreuen und Ihren Lebensabend weiterhin in Ihren eigenen vier Wänden genießen.

Wertsteigerung & Cash Flow – Sollte Ihr Objekt in Zukunft außerdem an Wert gewinnen, profitieren Sie auch davon, während Ihnen das Nießbrauchrecht erlaubt, durch die Vermietung der Liegenschaft rentablen Cash-Flow zu erzeugen.

Vorteile des Teilverkaufs im Überblick:

• schneller Verkaufsprozess
• rasche Liquidität
• alleiniges Wohnrecht & Nutzungsrecht
• vorrangiges Ankaufsrecht für Erben
• Profit durch Wertsteigerung

Ist der Teilverkauf einer Immobilie steuerfrei?

Spekulationssteuer – Für Privatpersonen gilt beim Immobilienverkauf die Spekulationsfrist von 10 Jahren. Liegen zwischen Erwerb und Veräußerung des Objekts also mehr als 10 Jahre, gilt die Spekulationsfrist als abgelaufen und es fällt keine Spekulationssteuer an.

3-Objekte-Regel – In der Immobilienbranche gibt es außerdem eine sogenannte 3-Objekte-Regel. So gelten Sie als gewerblicher Händler von Immobilien, wenn Sie innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Immobilien verkauft haben. In diesem Fall fällt dann neben der Spekulationssteuer, auch die Gewerbe- und Einkommensteuer an.

Zusammengefasst: Der Teilverkauf einer Immobilie ist steuerfrei, wenn ….

• zwischen Erwerb und Verkauf mehr als 10 Jahre liegen (Spekulationsfrist)
• Sie weniger als 3 Immobilien in 5 Jahren verkaufen (3-Objekte-Regel)

Tipps für Ihren Teilverkauf bei Scheidung und Erbe

Immobilien gelten seit Jahren zurecht als sichere Kapitalanlage für die Zukunft. Doch manchmal machen Trennung und Scheidung den Zukunftsplänen einen Strich durch die Rechnung. Ob Sie oder Ihr Ehepartner das Haus anteilig verkaufen dürfen und welches Gesetz bei einem Teilverkauf aus einer Erbengemeinschaft greift, mehr dazu hier.

Kann ein Ehepartner seine Haushälfte verkaufen?

Wenn der Ehepartner oder die Ehepartnerin im Grundbuch als Miteigentümer eingetragen ist, kann er oder sie jederzeit frei über die Anteile verfügen. Der Verkauf einer Haushälfte ist also möglich.

Lesen Sie hier weiter:

• Teilverkauf Scheidung

Kann man einen Teil aus der Erbengemeinschaft verkaufen?

Kann man einen Teil aus der Erbengemeinschaft verkaufen? Ja. Mit Verweis auf BGB § 2033 Absatz 1. Darin heißt es:

„Jeder Miterbe kann über den Anteil an dem Nachlass verfügen.“

Erfahren Sie hier mehr:

• Teilverkauf Erbe