Teilverkauf Anbieter Vergleich 2026: Wertfaktor, Deutsche Teilkauf & Co.
Immobilien-Teilverkauf verspricht Liquidität im Alter, ohne ausziehen zu müssen. Doch die Anbieter unterscheiden sich erheblich in Konditionen, Kosten und Transparenz. Dieser Vergleich analysiert die fünf größten Anbieter und benennt auch die Risiken, vor denen Verbraucherzentralen warnen.
Immobilien-Teilverkauf: Kurz erklärt
Beim Teilverkauf veräußern Sie einen Anteil Ihrer Immobilie (typisch 10–50 %) an einen spezialisierten Anbieter. Im Gegenzug erhalten Sie eine sofortige Auszahlung. Sie bleiben wohnen – gesichert durch ein Nießbrauchrecht im Grundbuch. Dafür zahlen Sie ein monatliches Nutzungsentgelt an den Käufer Ihres Anteils.
Die Zielgruppe: Immobilieneigentümer ab 60 Jahren, die in ihrer Immobilie gebundenes Vermögen flüssig machen wollen – für Reisen, Pflege, Renovierung oder die Unterstützung der Enkel.
Die wichtigsten Anbieter im Vergleich 2026
| Anbieter | Min. Immobilienwert | Max. Auszahlung | Nutzungsentgelt p.a. | Besonderheiten |
|---|---|---|---|---|
| Wertfaktor | 200.000 EUR | bis 50 % | ca. 3,3 % | Marktführer, börsennotiert, transparentes Modell |
| Deutsche Teilkauf | 200.000 EUR | bis 50 % | ca. 3,9 % | Fester Durchführungsentgelt-Satz, schnelle Abwicklung |
| Engel & Völkers LiquidHome | 250.000 EUR | bis 50 % | ca. 3,5 % | Premium-Marke, persönliche Betreuung, Verkaufsgarantie |
| Heimkapital | 200.000 EUR | bis 50 % | ca. 3,7 % | Focus auf Süddeutschland, flexible Anteile ab 10 % |
| Hausanker | 200.000 EUR | bis 50 % | ca. 4,0 % | Auch für ländliche Lagen, niedrige Einstiegshürde |
Hinweis: Nutzungsentgelte beziehen sich auf den ausgezahlten Betrag und können je nach Immobilie und Lage variieren.
Nutzungsentgelt: Die versteckten Kosten
Das Nutzungsentgelt ist der Preis dafür, dass Sie in „Ihrem“ (teilweise verkauften) Haus wohnen bleiben. Typischerweise liegt es bei 3–5 % pro Jahr – bezogen auf den ausgezahlten Betrag.
Rechenbeispiel:
- Immobilienwert: 500.000 EUR
- Verkaufter Anteil: 25 % = 125.000 EUR Auszahlung
- Nutzungsentgelt: 3,5 % = 4.375 EUR pro Jahr = 365 EUR pro Monat
Nach 10 Jahren haben Sie 43.750 EUR Nutzungsentgelt gezahlt – das sind 35 % der ursprünglichen Auszahlung. Nach 20 Jahren: 87.500 EUR, also 70 % der Auszahlung. Dieses Geld ist unwiederbringlich weg.
Vorteile des Teilverkaufs
- Sofortige Liquidität: Sie erhalten eine sechsstellige Summe, ohne umziehen zu müssen.
- Nießbrauch im Grundbuch: Ihr Wohnrecht ist juristisch abgesichert – auch bei Insolvenz des Anbieters.
- Keine Kreditprüfung: Anders als bei einer Hypothek ist kein Einkommensnachweis nötig. Auch Rentner mit kleiner Rente kommen an Geld.
- Wertsteigerung partizipieren: Am verbleibenden Anteil profitieren Sie weiter von Wertsteigerungen.
- Flexibilität: Sie können später den verkauften Anteil zurückkaufen oder die gesamte Immobilie verkaufen.
Nachteile & Risiken
- Nutzungsentgelt frisst Vermögen: Über 15–20 Jahre zahlen Sie mehr Entgelt, als Sie erhalten haben. Das Modell wird mit der Zeit immer teurer.
- Wertverlust-Risiko: Wenn die Immobilie an Wert verliert, tragen Sie das Risiko für Ihren Anteil – zahlen aber das gleiche Nutzungsentgelt.
- Komplexe Verträge: Vorkaufsrechte, Durchführungsentgelte beim Gesamtverkauf (teils 3–5 %), Instandhaltungspflichten – lesen Sie das Kleingedruckte genau.
- Verbraucherzentrale warnt: Die Verbraucherzentralen stufen den Teilverkauf als teuer und intransparent ein. Die tatsächlichen Kosten übersteigen häufig die eines klassischen Kredits.
- Erben benachteiligt: Ihre Erben erben nur den verbleibenden Anteil – abzüglich etwaiger Durchführungsentgelte beim Verkauf.
Alternativen zum Teilverkauf
- Umkehrhypothek (Reverse Mortgage): Ein Bankkredit, bei dem die Immobilie als Sicherheit dient. Keine monatlichen Raten – Rückzahlung erst beim Verkauf oder nach dem Tod. In Deutschland noch selten angeboten.
- Leibrente: Sie verkaufen die gesamte Immobilie, erhalten dafür eine lebenslange monatliche Rente plus Wohnrecht. Nachteil: Die Immobilie gehört Ihnen nicht mehr.
- Immobilienkredit für Senioren: Seit der Wohnimmobilienkreditrichtlinie 2016 schwieriger, aber nicht unmöglich. Manche Banken vergeben Kredite bis 75 oder 80 Jahre – mit der Immobilie als Sicherheit.
- Klassischer Verkauf + Miete: Immobilie komplett verkaufen, günstiger mieten, Differenz anlegen. Emotional schwer, finanziell oft die beste Lösung.
Für wen eignet sich der Teilverkauf?
Der Teilverkauf kann sinnvoll sein, wenn:
- Sie über 65 sind und kurzfristig Liquidität brauchen (unter 10 Jahre Nutzungsdauer)
- Ihre Immobilie mindestens 300.000 EUR wert ist
- Ein Bankkredit nicht möglich oder nicht gewünscht ist
- Sie emotional an Ihrem Zuhause hängen und keinen Umzug wollen
Er ist nicht sinnvoll, wenn Sie das Geld langfristig brauchen (das Nutzungsentgelt übersteigt irgendwann die Auszahlung) oder wenn günstigere Alternativen verfügbar sind.
Häufige Fragen
Was passiert beim Tod des Eigentümers?
Die Erben erben den verbliebenen Anteil. Sie können den Anteil des Teilkauf-Anbieters zurückkaufen oder die gesamte Immobilie verkaufen. Das Nießbrauchrecht erlischt.
Kann ich den verkauften Anteil zurückkaufen?
Ja, die meisten Anbieter bieten ein Rückkaufsrecht. Der Preis basiert dann auf einem aktuellen Gutachten – die Immobilie kann teurer oder günstiger sein als beim Teilverkauf.
Wer trägt die Instandhaltungskosten?
In der Regel Sie als Bewohner. Das ist ein wesentlicher Unterschied zur Miete: Sie zahlen Nutzungsentgelt UND Instandhaltung.
Ist das Nutzungsentgelt steuerlich absetzbar?
Nein, bei Eigennutzung nicht. Bei vermieteten Immobilien könnten theoretisch Teile absetzbar sein – hier ist steuerliche Beratung Pflicht.
Fazit
Der Immobilien-Teilverkauf ist kein Betrug, aber auch kein Schnäppchen. Er löst ein reales Problem – Liquidität im Alter –, ist aber in den meisten Fällen teurer als Alternativen. Wer sich dafür entscheidet, sollte die Konditionen mehrerer Anbieter vergleichen, das Nutzungsentgelt über den geplanten Zeitraum hochrechnen und den Vertrag von einem unabhängigen Anwalt prüfen lassen. Und vor allem: Die Alternativen ernsthaft prüfen, bevor man unterschreibt.
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